Kupujete dům? Pozor na černou stavbu, přístavbu a kolaudaci

29.5.2026

Při koupi domu, chaty nebo jiné nemovitosti většina kupujících automaticky kontroluje list vlastnictví v katastru nemovitostí. Samotná kontrola však ještě neznamená, že je nemovitost v pořádku také po stavebněprávní stránce. Právě tady se může skrývat problém. Pojďme se podívat na nejčastější problémy, se kterými se v naší praxi setkáváme.

koupě domu

Problémy, které se mohou objevit

Z katastru lze zjistit vlastníka, základní údaje o nemovitosti, zástavní práva či věcná břemena. Katastr eviduje údaje o nemovitostech a právech k nim, ale neprověřuje stavebněprávní stav domu. Vy jako kupující vidíte při koupi krásný dům s opraveným podkrovím, zimní zahradou, garáží či pergolou. Jenže stavebněprávní skutečnost může být jiná:

Je rozdíl mezi skutečným stavem a dokumentací na stavebním úřadě.
Na pozemku může stát nepovolená garáž, pergola, přístavba.
Stavba může být užívána k jinému účelu, než byla povolena.
Chybí kolaudační rozhodnutí nebo doklad o užívání stavby.

Poslat dotaz

Černá stavba nemusí být hned vidět

Mnoho lidí si pod černou stavbou představí postavený celý dům bez povolení. V praxi se ale daleko častěji jedná o menší část stavby v podobě zahradního domku, garáže či rekonstrukce podkroví.

JUDr. Jiří Králík dodává: „Pro kupujícího je podstatné, že koupí nemovitosti přebírá i problém, o kterém při podpisu smlouvy nevěděl. I když černou stavbu neprovedl on, stává se tím, kdo musí situaci řešit. Stavební zákon počítá s dodatečným povolením stavby, ale nejde o automatický krok. Pokud černou stavbu dodatečně povolit nelze, může stavební úřad žádost zamítnout a nařídit odstranění stavby.“

Co prověřit před podpisem smlouvy?

Před podpisem rezervační nebo kupní smlouvy se vyplatí prověřit nejen katastr, ale také dokumentaci ke stavbě. Kupující by měl prověřit zejména to, zda skutečný stav odpovídá dokumentům, které jsou k nemovitosti k dispozici.

Doporučujeme prověřit zejména:

Aktuální list vlastnictví
Snímek katastrální mapy
Nabývající titul prodávajícího
Kolaudační rozhodnutí, případně dodatečné povolení stavby
Porovnání skutečného stavu s projektovou dokumentací
Věcná břemena, přístupové cesty a omezení užívání

Chci domluvit schůzku

Pomoc advokáta při koupi nemovitosti

Advokátní pomoc doporučujeme zapojit vždy, když kupujete nemovitost. U bytů je právní kontrola jednodušší, u rodinných domů a pozemků se skrývá více rizik. Při spolupráci s klienty sepíšeme a zkontrolujeme smluvní dokumentaci, zajistíme úplný výpis z listu vlastnictví a především bezpečnou úschovu finančních prostředků a listin. Zároveň upozorníme na rizika a doporučujeme, co si od prodávajícího ještě vyžádat a jak případné nesrovnanosti zapracovat do smlouvy. Pokud se jedná o složitější případ, spolupracujeme s odborníky, kteří se na nemovitost podívají ze své specializace.

Investujete do nemovitosti? Nezapomeňte na právní poradenství

Včasná právní kontrola může předejít zbytečným sporům, sankcím i finančním ztrátám. Kontaktujte nás a investujte do nemovitosti s větší jistotou a klidem.