Vypořádání spoluvlastnictví, když dohoda není možná

Děkuji Jára P.

Zrušení a vypořádání podílového spoluvlastnictví

Vážená paní Járo,
děkujeme za Váš dotaz. Jedná se o častý problém, který se nejčastěji týká spoluvlastnictví nemovitosti, kterou vlastníci získali v rámci dědického řízení. Ve Vašem případě se jedná dokonce o spoluvlastnictví ideální poloviny. Často se setkáváme se situací, kdy chce jeden vlastník nemovitost prodat a druhý nikoliv – v takových situacích nejčastěji zasahuje soud, což nejspíš bude i Váš případ… Pojďme se ale postupně podívat na všechny možnosti týkající se zrušení a vypořádání podílového spoluvlastnictví.

Spoluvlastnictví je možné zrušit dohodou spoluvlastníků

Pokud je to alespoň trochu možné, doporučujeme celou záležitost vyřešit dohodou o zrušení a vypořádání podílového spoluvlastnictví, která musí být písemná a v případě nemovitosti musí proběhnout zápis do katastru. Jedná se o nejrychlejší a nejlevnější řešení.

Soudní vypořádání spoluvlastnictví

Soudní vypořádání spoluvlastnictví přichází na řadu, ať už jste se o vzájemnou domluvu bezúspěšně pokusila nebo ne (na soud se můžete obrátit z jakéhokoliv důvodu). Soud v této věci postupuje třemi způsoby:

1. Rozdělení majetku
2. Přikázání věci spoluvlastníkovi (spoluvlastníkům) za náhradu
3. Prodej majetku ve veřejné dražbě

Rozdělení majetku se využívá především u pozemků. V případě bytu se využívá druhý či třetí bod.

V případě přikázání věci za přiměřenou náhradu jednomu či více spoluvlastníkům zohledňuje soud velkosti podílů, účelné využití nemovitosti, dobré mravy i případné šikanózní jednání. Finanční vyrovnání vychází z obvyklé tržní ceny. Podílový vlastník, který bude finanční náhradu platit, musí být solventní (schopný uhradit náhradu v přiměřené době).

Pokud byste o byt Vy ani Vaše setra neměla zájem (popř. byste nesplňovaly objektivní podmínky), nařídí soud prodej ve veřejné dražbě.

Spoluvlastnictví je zrušeno až v okamžiku, kdy je nemovitost skutečně prodána či rozdělena (to dokládá například katastr nemovitostí). Spoluvlastníci jsou povinni také vyrovnat své závazky a dluhy, které vyplývaly ze spoluvlastnictví.

Zvyšování hodnoty nemovitosti a její správa

Ve Vašem dotazu také zmiňujete, že sestra do Vaší společné nemovitosti investuje, a to v plné výši bez Vaší podpory. Správně byste se na společných ziscích či výdajích měly předem domluvit.

K rozhodnutí o významné záležitosti týkající se společné věci, zejména o jejím podstatném zlepšení nebo zhoršení, změně jejího účelu či o jejím zpracování, je třeba alespoň dvoutřetinové většiny hlasů spoluvlastníků. Nedosáhne-li se této většiny, musí rozhodnout na návrh spoluvlastníka soud.

Pokud by se nejednalo o podstatné zlepšení bytu, pak i pohledávky a dluhy vzniklé v rámci spoluvlastnictví může soud na návrh jedné ze stran soudně vypořádat, jedná o tzv. vypořádání spoluvlastnictví v širším slova smyslu (podle § 1148 odst. 1 zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku).

Pomůžeme vám spoluvlastnění vyřešit

Vztahy spoluvlastnění jsou občas složité a často se jedná o nemalý majetek. Svěřte se tedy do naší péče, všechny kroky s Vámi zkonzultujeme a provedeme Vás celou problematikou, ať už bude potřeba připravit písemnou dohodu nebo obstarat vše okolo soudního řízení. Máme v obdobných případech bohatou praxi a víme, na co si dát pozor. Pro více informací nás neváhejte kontaktovat.

Zdraví Vás Advokátní kancelář Králík & Pavlík